西周前期，是我国土地国有制的典型时期。当时的封建国家的最高统治者周天子是土地的所有者，也是附着于土地的广大农奴的主人。周天子按照封建等级原则，把不断扩大的疆域之内的土地陆续分封给他的子弟、亲戚、功臣，为诸侯。周天子又把邦畿之内、诸侯把封地之内的土地，以同样的方式分封给自己的卿、大夫、士。天子拥有土地所有权，诸侯和卿、大夫、士拥有不同程度的土地占有权，广大村社成员本来拥有土地使用权，这时也已沦为农奴，所谓“民年二十受田，六十归田”的权利，却变为必须为封建领主提供贡赋和劳役的义务。《诗经》曰：“溥天之下，莫非王土；率海之滨，莫非王臣。”《国语》曰：“公食贡，大夫食邑，士食田，庶人食力。”这些都是当时的封建统治者对于土地国有制及与之相适应的剥削制度的歌颂。
周初，天子“授民授疆土”，有一定的宗法和等级原则。《礼记》曰：天子拥有一千平方里田地，公爵、侯爵拥有一百平方里田地，伯爵拥有七十平方里田地，子爵与男爵拥有五十平方里田地。田地不足五十平方里的，没有朝见天子的资格，只能做诸侯国的附属小国，称为附庸。爵包括公、侯、伯、子、男五个等级；诸侯包括上大夫、下大夫、上士、中士、下士五个等级。
西周初期，实行分封的情况，相关史书多有记载。《左传》曰：“昔武王克商，成王定之，选建明德，以藩周室。故周公相王室以尹天下，于周为睦。分鲁公以大路、大旂、夏后氏之璜、封父之繁弱，殷民六族：条氏、徐氏、萧氏、长勺氏、尾勺氏，使帅其宗氏，辑其分族，将其类丑，以法则周。”《大雅》曰：“王命申伯，式是南邦；因是谢人，以作贰庸。王命召伯，彻申伯土田；王命傅御，迁其私人。”
由于经济的发展和“礼崩乐坏”，使周天子权威不断弱化，周王室与诸侯的实力对比关系也发生了变化，从而引起土地所有权的变化。封君与天子之间，虽有法定的隶属关系和体现这一关系的“职贡”关系，但实际并不密切。平王东迁后，天子权力日益衰落，空有“共主”之名，政令不出河、洛之间。对于强大的诸侯，不但谈不上隶属、支配，而且还要依附于他们。例如，晋国大夫郤至，竟然敢与天子争田，天子无可奈何，只有请晋侯评理。
公元前707年，郑庄公率郑国军队大败周王室组织的联军，郑国将领一箭射中周桓王肩膀，桓王几乎落马，在周军的保护下才逃出重围。郑庄公一箭射掉周天子威严后，天子自顾不暇，终致仰人鼻息，周王室的凝聚力、号召力急剧下降。从前是天子统帅诸侯，“礼乐征伐自天子出”，现在是“礼乐征伐自诸侯出”或“礼乐征伐自大夫出”，甚至于“陪臣执国命”，周朝奴隶制处于“礼坏乐崩”的境地，封建诸侯相互之间的关系亦因此解体。
春秋中后期，各国竞相改革。如公元前645年，晋国“作爰田”，齐国“相地而衰征”；公元前594年，鲁国“初税亩”，公元前548年，楚国“量入修赋”；秦国也于公元前408年“初租禾”等。这表明统治阶级的剥削，已具体到以农户为对象，出现了税户税亩制度，也说明土地国有制基础日益动摇，趋向瓦解。
秦国在统一天下前，不实行严格的宗法制、分封制，土地私有制早于关东列国。商鞅改革，肯定了土地私有制的合法性，并促进了它的发展。秦并天下后，始皇三十一年，“使黔首自实田”，土地的私有制在统一的国家中，获得了合法地位，这应当是地主土地所有制在全国范围确立的标志。
土地私有制，加剧了土地兼并和阶级剥削。董仲舒说：“秦用商鞅之法，改帝王之制，除井田，民得买卖，富者田连阡陌，贫者亡立锥之地。又颛川泽之利，管山林之饶，荒淫越制，愈侈以相高，邑有人君之尊，里有公侯之富，小民安得不困？”陆贾说：“秦始皇骄奢靡丽，好作高台榭，广宫室，则天下豪富制屋宅者，莫不仿之。设房闼，备厩库，缮雕琢刻画之好，博玄黄琦纬之色，以乱制度。”《盐铁论》则说：“始皇数幸之郡县，富人以赀佐，筑道旁。”都说明了阶级分化和土地兼并的严重情况。秦统一之初，仅迁之咸阳一带的豪富竟然有十二万户之多，是有一定社会根源的。西汉时期，许多政论家在议论“土地兼并”时，都以“限民名田”立论，认为土地兼并是秦败亡的根本原因。
到汉代，诸侯王、列侯、公主吏二千石及豪民多畜奴婢，田宅无限，与民争利，百姓失职，重困不足。之后，越演越烈，“长安宿豪大猾：东市贾万城、西万章、剪张禁、酒赵放、杜陵杨章等，皆通邪结党，挟养奸轨，上干王法，下乱吏治，并兼役使，侵渔小民，为百姓财狼。” 成帝时“百姓财竭力尽，愁恨感天，灾异屡降，饥馑仍臻。流散冗食，餧死于道，以百万数”。哀帝年间更是出现了农民有七亡而无一得、有七死而无一生的悲惨局面。长期的土地兼并和剥削，也是西汉败亡的根本原因。
中国古代土地私有制的形成，历经九百余年，可分为三个阶段：
最先私有的是“宅圃”，为第一阶段。马克思说：“土地私有制已经通过房屋及农作园地的私有渗入公社内部，这就可能变为从那里准备对公有土地进攻的堡垒。”恩格斯说：“（古日耳曼人）变成个人私有财产的第一块土地乃是宅基地。”古代中国的情形与之相似。《韩非子》载：“王登一日而见二中大夫，予之田宅。中牟之人，弃其田耘、卖宅圃，而随文学者，邑之半。”文中称“弃田耘、卖宅圃”而不是“卖田耘、卖宅圃”，这说明不允许土地自由买卖，即“田里不鬻”，而宅圃已私有，可以自由买卖。在早期农村公社中，只有住宅和周围的园圃被认为是公民的私有财产。可耕地和割草用地是每个村落的财产，由各个公民耕种，是不缴纳任何地租的。我国云南潞西县傣族、勐海县布朗族、贡山县独龙族在解放以前的社会情况也是如此。可见在土地私有制形成的过程中，宅圃先于耕地而私有，是一个普遍规律。宅圃买卖关系的发生，始于耕地的赠送、赔偿、互换乃至抵押、典当等关系发生的西周中期，这期间耕地让渡关系进一步发展，但土地自由买卖关系尚未发生。抵押、典当等关系，一般只在贵族领主之间进行，而且必须经过周天子或其代理人的同意，并要在朝廷登录备案。
以耕地买卖为标志，是土地私有制形成的第二阶段。战国时期，土地可以买卖。《史记》记载：“今括（赵括）一旦为将，东向而朝军吏，无敢仰视之者。王所赐金帛，归藏于家，而日视便利田宅可买者买之。”秦将王翦伐楚前也希望秦王政厚加赏赐以购置房屋和田地，以遗子孙。秦国统一天下后，土地私有制在全国得以确立。
西汉时期，土地私有化进一步加剧。有钱人可以购买或巧取豪夺田地而成为大地主，如卜氏“入山牧十余岁，羊致千余头，买田宅”；卓文君和丈夫司马相如，“买田宅，为富人”。富商大贾“田连阡陌”，贫者有的没有土地，有的虽有小块土地，往往因被迫出卖而破产。西汉政论家晁错曰：“（农民）当具而有者，半贾而卖；亡（无）者，取倍称之息。于是，有卖田宅，鬻子孙，以偿责者矣！”有些完全丧失生活凭借的农民，官府“虽赐之田，犹贱卖以贾”。
汉初制定了“商者不农”法令，规定有市籍的商人不得占有田地，可二十年后，至汉文帝时，情况已大不相同，商人兼并农人，成了严重的社会问题。晁错评论说：“今法律贱商人，商人已富贵矣！尊农夫，农夫已贫贱矣！……此商人所以兼并农人，农人所以流亡者也。”商业资本与土地相结合，产生了大量的商人地主。
宅圃、耕地私有化之后，山林川泽经过一个比较长的时间，开始私有并买卖。西周之前，山林川泽属于封建国家。《礼记》曰：畿外“名山大泽不以封”，畿内“名山大泽不以颁”。原因之一，是天子因有“五岳四渎”之祀，故不封。至于一般山林川泽，无人经管，人民“以时入而无禁”，封建国家虽设有山虞、林衡、川衡、泽虞等官，名为掌山林川泽的政令，只不过为定期向樵采、渔猎的人们征收贡税而已。
西周后期，随着生产力的发展，封建统治者和人民为争夺山林川泽的权利而进行的斗争日趋激烈。周厉王任用荣夷公，对邦畿内的山林川泽实行“专利”，侵害了广大人民的利益，以致引起“国人”暴动，厉王逃于彘（今山西霍县）而死。
从战国至秦汉时期，社会生产力发展迅速，封建国家对山林川泽的垄断更严格。商鞅在秦国实行“壹山泽”政策，山林川泽归国家所有，由官府开采、专营。东方六国实行“盐铁占租制度”，当时著名的大冶铁家赵之郭纵、卓氏，魏之孔氏等，都以承租矿山，冶铁而致富。秦代，山林川泽归少府管辖，收益归皇家享用。西汉沿用此制。
然而，山林川泽私有化，是一个不可抗拒的历史趋势。拥有相当经济或政治力量的大商人、官僚或贵族，从战国中期起，就已把触角伸向山林川泽，以攫取更大利益。封建国家为维护“山林川泽不以封”的原则，维护既得利益，一再下令封山锢泽，与大地主争夺山林川泽资源，但最终私人占有山林川泽实现了合法化。东晋时，“官品第一、第二，听占山三顷；第三、第四品，二顷五十亩；第五、第六品，二顷；第七、第八品，一顷五十亩；第九品及百姓，一顷。皆依定格，条上赀簿。若先已占山，不得更占；先占阙少，依限占足。若非前条旧业，一不得禁。有犯者，水土一尺以上，并计赃，依常盗律论。”此后，官僚、地主、商人地主的庄园多包含有或大或小的山林川泽。从此，土地国有化历经900余年的变化，实现了私有化。
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