最近，电视剧《安家》几乎每晚都上热搜，
也带火了男主角徐姑姑从事的隐秘行业——
上海老洋房交易。
剧中不少细节引发观众好奇：
“三年不开单，开单吃三年”的中介真实存在吗？
一套上海老洋房市价竟可高达1.5亿？
借住在老洋房中的钉子户，
只靠撒泼打滚就能分到5000万？……
为了揭开这些谜团，
一条专访了上海老洋房买卖的中介林绵定，
7成老洋房都是在他的公司交易完成。
林绵定独家透露了很多不曾被报道过的内幕：
房产中介也有鄙视链；
老洋房的成交价新纪录为每平米45万；
一位钉子户靠十几平的小房子获得2800万动迁赔偿。
这个屡创天价的行业，
每天都在上演比电视剧还精彩的剧情。
同时，一条也找到了
剧中价值1.5亿洋房的“柳林别业”
以及它的现屋主，建筑师任培颖，
10年间，她经手设计过的老洋房约有200处，
其中包括蔡元培故居、
黑石公寓、武康大楼等。
在她的改造下，
“柳林别业”重现昔日的盛况，
三层还被改成了一个民宿，
让普通人也有机会体验老洋房的生活。
编辑 张翔宇 闫坤沐
老洋房“爱神花园”，现为上海作家协会所在地
现实版徐姑姑：
房产中介鄙视链的顶端人物
电视剧《安家》的男主角徐姑姑是个房产中介，但和我们惯常对这个职业的认知不同，他极其佛系，不出门拉业务，也不用苛刻的KPI考核员工。底气来自于他所从事的细分领域：上海老洋房买卖。
如果说中介有鄙视链，那么它就是链条顶端的存在，尽管中介费只有成交价的1%，低于普通商品房的2%，但以动辄过亿的总价计算，一单的收入也在百万级别，电视剧中所描述的“三年不开张，开张吃三年”并不是夸张。
《安家》中孙俪饰演的房似锦介绍老洋房地产行业
从05年起专做老洋房交易的中介林绵定
徐姑姑在现实中并没有唯一的原型，但上海的确有专做老洋房买卖的中介。林绵定是公恒地产的总经理，从2005年开始从事老洋房研究与交易，上海老洋房买卖有七成是通过他的公司。
上海老洋房、老公寓
在上海，建筑根据风格、环境等因素可以分为弄、里、坊、邨、别墅，而所谓洋房，就是别墅的海派叫法，顾名思义，是指解放前，世界各国的文化和建筑师汇集上海后所建造的私人豪宅，它们的美学风格随主人的喜好和设计师的不同而变化，一栋一风景，有“万国建筑博物馆”的美称。
《安家》开拍前，林绵定和同事曾带着饰演徐姑姑的罗晋把老洋房集中的街区逛了一遍，帮助他熟悉人物背景。《安家》热播后，一条找到他，听他讲述了一些比电视剧中更复杂和精彩的老洋房故事。
据林绵定介绍，上海全市现存的老洋房数量在4000-5000栋之间，其中九成以上已经被收归国有，从2004年开始就只租不售，私有产权的大概只有500-600栋，其中产权清晰、可供出售的只有一两百栋，而修缮完好正在挂牌中的是50栋左右，只占总量的1%。
在上海，老洋房买家有一个门槛颇高的小圈子。私人产权的老洋房进入流通市场，是从八九十年代开始的，改革开放以后进入上海工作的外国人成为第一批买主，当时的价格甚至比同样面积的普通公寓便宜不少。2000年左右，归国华侨成为购买的主力军。而现在，一线明星、名人和上市企业构成了老洋房的主要消费群体，这个高端的小众市场，一定程度上成为了经济发展的缩影。
徐姑姑向客户介绍老洋房的市场价值
老洋房交易价格为何一再走高？
现存的老洋房几乎都被纳入了上海市历史保护建筑，政府对它们的买卖、修缮、改造都有严格的规定，使得他们成为稀缺的不可再生资源。
老洋房大多坐落在中心城区，以前的政要人士的住所多在徐汇一带，而大商人则聚居在长宁区的愚园路、华山路一带，他们的宅邸占地面积巨大，区位和土地是它重要的核心价值。
除此之外，能修建得起老洋房的人在过去都不会是等闲之辈，所以他们的房子还有艺术价值和历史价值。
2009年，盛大网络CEO陈天桥以2.8亿的价格买下长宁区愚园路上的严家花园，它的主体建筑是的白墙红顶的北欧风，墙面镶嵌鹅卵石，还附带占地面积4900㎡的花园，曾经的主人是近代中国机械制造业的著名企业家严庆祥。2016年，经过修缮后，严家花园的对外报价已经高达10亿，七八年里翻了三倍还多，平均一年增长近一亿。
卖出45万/㎡的永嘉路老洋房
2016年，巨鹿路上的梁家花园创下40万/㎡的成交价，在业内轰动一时，而据林绵定独家透露，最近这个记录又被刷新了——位于永嘉路上的吴家花园，成交价已经折合45万/㎡。
《安家》中房似锦带客户参观应公馆（剧中叫向公馆）
《安家》中，一个卖肥料起家的土豪希望买一处老洋房彰显身份，他动员了全上海的中介帮他找，最终在孙俪饰演的角色房似锦的努力下，看中了一处叫“向公馆”的房子。
应公馆外观
现实中，“向公馆”的取景地真实的名字叫应公馆，也是一处有故事的传奇老洋房，它位于上海市中心，国际饭店身后的凤阳路上，乳白色的外墙上装饰着精美的巴洛克风格浮雕。
第一任主人是宁波籍的富商、做建筑生意的通和洋行买办应子云，是他为自己的长子修建的婚房，工程耗时三年，总投入十万两银子，一楼是古罗马风的塌司干柱，二三楼是古希腊风的爱奥尼双柱廊，房间内吊顶都有繁复的浮雕装饰，极其精致。
1954年，应家子孙搬出祖宅，这栋洋房被出售给全国供销合作总社，又在几年后成为中国计算机研究中心，有数名科学家在这里攻克了氢弹理论。也正是因为这样，应公馆难得屋况保存完好，《安家》拍摄时，特意介绍了屋顶环绕的16块意大利进口彩绘玻璃。
十几年前，应公馆被现在的主人买下，买主夫妇是影视圈从业者，当时入手价格在2000多万，但现在委托公恒地产挂牌，售价已经标到了3.8亿。
《安家》极品亲戚原型：创上海动迁补偿记录
夸张的数字背后，老洋房买卖却不是一桩简单的生意，操作过程中存在诸多难点，产权争议就是最常见的一个。
《安家》里，一家人为了生意周转，想要变卖祖上留下的老洋房，报价1.5亿。挂牌当天，曾经借住在家里几十年的远房亲戚却跑出来，非但不感念当年被收留接济的恩情，反而以自己户口落在这里为理由，要求分去其中的“零头”5000万，否则就拒不搬走，故事奇葩到播出当晚就冲上了微博热搜榜第一位。
《安家》中的钉子户
淮海路宋庆龄故居隔壁的一处老洋房，从外观来看已经有些破旧，被认为是《安家》中极品亲戚案例的原型。林绵定2015年和上海电视台合作，拍过一档名叫《上海老洋房估值》的电视节目，记录了它的交易过程。
《安家》中极品亲戚案例的原型老洋房 图源：上海电视台《上海老洋房估值》
这栋房子曾经属于一家企业，被拿来免费给员工当宿舍，后来被私人买主买走，租户陆续迁出，只剩一户，住在院内单独加盖的一处十几平米的单层小房子中，他们提出的搬迁条件是3000万补偿款。
2016年，这处老洋房以2.4亿的价格被卖给现在的主人，而卖家从中拿出2800万付给了钉子户一家：”在动迁历史上肯定是个新记录了。“
《安家》中的钉子户七口人坚守在十几平米的违建房
拿到折合每平米百万级别的动迁款的钉子户有很多：“当然它总面积不大，比如说住十几个平方要1000多万，经常碰到。这种是历史遗留问题，房东不能强行赶他走，所以哪怕他要5000万，房东愿意给也是合理的，就这个价格取决于房东的心态。”
如果房子一直在原始房主手中，是最简单的情形，但经过几十年甚至上百年，如今房主的直系亲属可能已经是一个庞大的家族。林绵定经手过最极致的案例，产权人有将近20个。
这种情况下，亲戚们关系好还好说，派出一个代表与中介接洽即可，但如果兄弟姐妹之间互相不信任，那么中介就要一家一家和他们单独谈判：“不管别人要多少钱，你就定好你的价格，然后我们一家一家加起来，核算一个总价，看客户能不能接受。”
当年的大资本家如今很多已经举家搬迁，林绵定和同事就要飞到业主所在的国家或地区去签约，“香港去过几次，美国也去过。”
正因为这些复杂性，一处老洋房从进入市场到交易成功，往往比一般商品房周期长很多，有时候一单生意一做就是两年。林绵定告诉我们，他的团队平均每年成交10栋独体洋房，联排洋房的成交量在30到50幢左右。
改造后的柳林别业
柳林别业，位于上海市徐汇区愚园路，始建于1912年。它是上海目前唯一一栋以别业命名的老洋房，也是《安家》中因产权纠纷上了热搜的那一栋房子。
改造前的柳林别业
王爵淦在柳林别业家中
老洋房的原屋主是上海花旗银行的董事王爵淦，他的主宅位于现在的新天地。100多年前他的爷爷买下了这幢房子，是作为周末度假地使用的。虽然现在地处上海的繁华地段，但据王爷爷说，刚刚搬到这里的时候，周边都是农田，用现在人的说法，就是买到了一栋郊区大别墅。
建筑师、现柳林别业屋主任培颖
建筑师任培颖是这栋房子现在的主人，一条联系到了她，实地探访了这栋豪宅。
辟谣：这栋老洋房并不是邬达克设计的
从2011年起，任培颖就开始接触老洋房，近10年的时间里，一共走访过近千幢老房子，亲手改造过的大概有200处左右。耳熟能详的、很高级别的有：华山路的蔡元培故居、陕西路的太平花园、“网红打卡”胜地武康大楼、包括黑石公寓……
改造前的门廊
改造后的门廊
任培颖第一次来看柳林别业，是在5年前。“只是听说了这个房子要出租，没人带我，也没有中介，一个月黑风高的夜晚自己就找来了。”客堂间堆满了杂物、水泥地坑坑洼洼的，就连楼梯的也出现了多处塌陷了状况。
王爵淦和校友荣毅仁
当天，他见到了这栋房子当时的主人王爷爷。他从小生活在这里，20几岁便考上了圣约翰大学，和宋子文、张爱玲，荣毅仁都是校友。
王爷爷是王家最小的儿子。后来，家里人纷纷离家去到世界各地发展，只有他和妈妈留在这栋老宅。为了不让家里太冷清，他们开始将部分空间租赁给需要的人，最多的时候这里住过十几户人家，一幢私宅变成了很多人的家。因为个人的原因，他决定将整栋房子托付给了任培颖。
整栋洋房占地约1000平米，分主楼和辅楼，建筑面积约750平米。“电视剧里说这栋老房是邬达克设计的，其实并不是。”
上海的洋房最常见的，大多是偏英式的红砖建筑，但柳林别业的外墙材料是灰砖，是典型的中国建筑，任培颖觉得如果这样追溯分析，设计师应该是中国人。
从300根金条到2.4亿市值
任培颖说，上海老洋房分很多种，比如新式里弄、石库门、老公寓……而像柳林别业这样，四面临空带花园的独立洋房，是老洋房中最独特、最稀缺的一种。严格意义上说，也只有这种房子才有资格以“栋”为单位。
绿房子，邬达克设计
这些独栋洋房大都有独特的设计，比如一条曾经报道过铜仁路上的“绿房子”，就是民国时的“网红设计师”邬达克根据主人卖军用油漆起家的故事量身打造的，风格简约实用，有远东第一豪宅之称。
当年，开发商在柳林别业所在的区域，一共建造了16幢房子，最大的特点就是每幢都带有独立的花园，面积高达500、600平米。任培颖来看房子的时候发现，因为花园面积足够大，这里已经变成了周边邻里街坊的后花园，很多人会在这里遛狗、聊天。
即便当年这里是“郊区”，能在这里买房的依然是一些达官显贵。王爷爷说，当年是他花了300根金条买下的。后来，任培颖特别计算过，换算成现在的人民币大约是2.4亿，远远超过了电视剧里所描述的“1.5亿”的价值。
修复老宅：100年前的人更会享受生活
拿下房子后，任培颖花了两年的时间来做改造。耗时之久、耗费之大，都是她之前未能想到的。
任培颖将原本一楼的西餐厅、接待厅和二楼的书房全部恢复成了原屋主生活时的场景。比如一进来就能看到一个漂亮的门廊、一整排可推拉的木门，和上海的石库门非常相似。任培颖将杂物清理掉之后，恢复到了它原本的功能。
二楼书房、厨房改造前、后对比
改造后的二楼阳台
二楼卧室的阳台，原本是全封闭的。任培颖将原本的铝合金全部拆除，直接裸露在空气中，内侧的栏杆追加了钢木固定。
从王爷爷的聊天中，任培颖了解到他对这个房子里最念念不忘的一个场景，就是每到周末，就会邀请同学们到家里的西餐厅开舞会，南侧还有一个级别很高的接待室，护墙板已经超过了人的身高。“和现在的人相比，100年前的人更懂得享受生活。”
她将原本分割成两户人家的隔断空间全部打通，设置了一部分的跑马廊，增添了整个空间的气势和韵味。
但任培颖并没有全部照搬。比如二楼原本的厨房，是一个三面临空的空间，楼下设有一个贯通的走廊。任培颖清楚记得，第一次进来便觉得这个空间非常特别，很适合做茶室，便按照现在的需求进行了改造。
为了保护原有的灰砖墙体，她还在墙的下半部分用风化的老榆木做了防护板。就是这样一点一点摸索，改造的部分变得越来越多，多到超出了自己的想象。
100年前的人，对电器的使用很少，空调系统更是不存在的。光是在老洋房里重新安装中央空调，就是一项大工程。不能裸露空调、不能破坏老屋顶，需要先做结构固定，再安装空调，最后用老木头做吊顶，后续的工作便是电力增容、重新设计水系统。
据王爷爷回忆，客间堂的地面曾经和门廊的花砖是相同的，但因为一些不可抗的因素被替换掉了。为了找到这些材料，任培颖便到上海正在拆迁的老房里，将这些花砖一片一片收集起来。包括回收的老木头，更是需要统一的调色、上色甚至不停地保护。
任培颖说：“即便很多购买者大多拥有一定的经济实力，也未能预料到后续改造的投入如此之大。”老洋房的外立面、500多平米的庭院，至今仍保持着比较原始的状态。“修缮工作是没有终点的，老旧的感觉也是《安家》最终选择了它的原因。”
假三层变成民宿，
普通人也能体验老洋房生活
现在，整栋老洋房成了一栋体验中心。任培颖将房子的三层做成了一个民宿空间，3房2厅2卫的空间，通常是接待一个家庭，或是彼此熟悉的朋友。
三层改造前后对比
屋顶原来是假三层。100年前建造的时候只有一个大屋顶，80、90年代政府又加建了一个小屋顶，一大一小两个屋顶形成了一个阴角，木头腐烂、常年积水让整个空间变得阴暗、潮湿，只能作为储藏间使用。
为了让居住体验变得更加舒适，任培颖将大小屋顶的制高点结合在一起，加盖了一片片完整的天窗，还设计成了loft结构，晚上打开天窗，可以躺着看星星。就连两侧的书架，都是为了加固老房结构刻意增加的。所有的老木头都藏在书架里，倾斜的结构还能起到支撑的效果。
近10年时间里，相比于老洋房的市值变化，任培颖更深刻体会到了这些老宅的功能变迁，从混居、杂居的老房子，逐渐变成了餐厅、酒店、办公或者学校等。还有一部分就是通过租赁或者出售的方式，再次改造或者修缮成了私宅。“这与房子最终的归属人、运营者和使用者的需求，密切相关。”
而这其中，投入最高的是真正喜欢老洋房的人，是消费升级状态下的一种使用需求。任培颖的一位40多岁的朋友，花1300万买下了一栋110平米的老房。“典型的中产阶级，受教育程度和文化背景都很高，经济基础也比较殷实。买下这套老房，是在满足他对上海品质生活的一种想象。他给出的改造资金就在100-200万之间。”
在任培颖看来，老洋房是100多年前留下来的瑰宝，它们就像一颗颗钻石一样藏在上海这座城市里，辗转的主人在不同年代，留下了不同的修缮和生活痕迹，反而让这些“钻石”越来越闪亮。
部分资料由任培颖、上海公恒地产及《安家》片方提供
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